Как и везде, рынок недвижимости в Канаде делится на две части, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки. Не буду претендовать на полноту картины, а попытаюсь изложить свои мысли по этому вопросу.
Сначала немного предыстории.
Торонто считается самым дорогим городом в Онтарио по вопросам жилья. Земля уже вся освоена и застроена. Конечно, имеют место точечные застройки, но их количество невелико. Это могут быть небольшие пустующие лужайки или, что происходит чаще, у владельцев выкупается несколько отдельно стоящих домов, как правило, очень старых и небольших, но имеющих хорошие участки земли на переднем и заднем дворах. Затем все это хозяйство сносится и на месте 3-4 домов строится пара таун-хаусов или комбинированные семи и отдельные дома. Вариаций много. До переезда, в двух кварталах от нашего дома так и произошло: снесли 2 старых одноэтажных дома, а на их месте построили 2 семи и 1 отдельный. То есть, было 2, получилось 5. Все произошло в течение полугода. Учитывая стоимость недвижимости в том районе, по скромным оценкам, компания-застройщик заработала примерно 1.5 млн. прибыли. Неплохой заработок, надо отметить.torontoТак как до 40% прибывающих иммигрантов по статистике, (а это порядка 100 тыс человек в год) остается в Большом Торонто (это собственно город и соседствующие регионы), то, соответственно, спрос на жилье тут высокий. А он рождает предложение. Рост соседствующих с Торонто городов происходит за счет сельхоз угодий, окружающих его с запада, севера и востока. Обидно, но фермером сегодня быть совсем не выгодно. При заработке в среднем 80 тыс. долларов в год, работать он должен в среднем 15 часов в день. Вот и получается, что проще продать свою землю за несколько миллионов девелоперу и забыть об этом, чем тянуть на себе лямку плуга и ждать милостей от погоды. Девелопер, приобретя землю и параллельно согласовывая план с городской администрацией, начинает ее разрабатывать: выравнивать, делить на участки, строить инфраструктуру для будущего жилья (дороги, коммуникации, и т.п.) Да, интересный момент — у нас дорога и коммуникации обычно строятся по окончании строительства, а здесь с этого все начинается. План застройки включает также сопутствующие сооружения: торговые центры, школы, пожарные службы. Если вы играли когда-нибудь в Сим-Сити, поверьте, можно найти очень много общего. Потом земля передается (продается) застройщику, который занимается продажей еще непостроенных домов и, собственно, строительством.

Вот, собственно, и все доступные опции: покупать новое или почти новое на окраине или покупать изрядно б/у и дорогое, но в городе или ближе к центру.

Теперь немного о вторичном рынке недвижимости.
Риелтор.
У меня есть знакомый риелтор, который, в свое время, поведал мне детали, как этот рынок работает, поэтому судить о всем механизме я буду с его слов, естественно, добавляя свои комментарии.

Риелтор в Канаде — это лицензируемая специальность. То есть, чтобы начать карьеру на этом поприще, надо выучиться определенное количество часов и успешно сдать 3 экзамена. После чего можно работать как независимым, так и под вывеской какой-либо франшизы, например ReMax. Франшиза помогает рекламировать себя, но предполагает оплату за ее использование. Работа под вывеской ReMax стоит (могу немного ошибаться, дело уже давнее) порядка 300 долларов в неделю. При этом все рекламные материалы надо все равно печатать за свой счет.

Ассоциация риелторов владеет крупнейшей базой данных по недвижимости в Канаде. В ней учитывается все. Вся история связанная с конкретным домом: за сколько дом был продан застройщиком, сколько раз и по какой стоимости после этого он выставлялся на продажу, сколько хозяев у него было, сдавался ли он, связан ли он с  какими-либо преступлениями, в том числе убийствами, демографическая обстановка в районе, в том числе с разбивкой по национальностям, средний уровень дохода у людей, проживающих в этом районе и многое другое. Все эти факторы, в конечном счете, влияют на его нынешнюю стоимость. for saleНапример, дом выставлялся на продажу в прошлом году, но не был продан. Это нехороший знак и т.д. Он показал мне эту базу данных, параллельно рассказывая, что, владея ею, покупать жилье намного безопаснее.

Доступ к информации хорошо защищен, с использованием ключей временного действия (брелок такой, который генерирует цифровой пароль, действующий только в течение одной минуты). Получить к ней доступ может только член риэлторского братства.

Вспоминая, как работает риелтор в Казахстане, публикуя объявления «куплю» в одной колонке и «продам» — в другой, в одной и той же газете, невольно улыбаешься.

Читайте также:  8 шагов на пути к знакомству в канадцем

Как происходит продажа дома (упрощенно, без дополнительных деталей): продавец ищет риелтора по своему вкусу или по рекомендации (второе более вероятно, так как в Канаде все делается только по рекомендации), они подписывают договор (мы исключим всякие недобросовестные сценарии, о которых я тоже наслышана) и риелтор публикует информацию о продаже недвижимости в этой базе данных. Далее может быть несколько вариантов. Через открытый доступ посредством веб-сайта это объявление может быть найдено потенциальным покупателем, который должен будет связаться с данным риелтором. Или, если я, как покупатель, нанимаю риелтора для поиска мне жилья по каким-либо специфическим критериям и это объявление находит он. Говорить, что напрямую найти контакт продавца и связаться с ним зачастую очень трудно, либо потому что такой информации нет и он необязательно живет по этому адресу, либо потому, что он связан договорными обязательствами с уже упомянутым риелтором и в случае прямой продажи могут последовать штрафные санкции, так как договор был нарушен. Риелтор является посредником и полностью представляет интересы продавца: сам встречается с потенциальным покупателем, договаривается о времени просмотра и т.п. По результатам просмотра, если покупателю нравится жилье, он должен сделать предложение продавцу с ценой, которую он готов заплатить. Если дом действительно ценен или своим расположением, или планировкой, или размером, или выгодной ценой, может найтись несколько желающих его купить одновременно. Это самый интересный момент, потому что в этом случае устраивается что-то типа аукциона и покупатели пытаются приобрести недвижимость, перебив друг друга суммой. Бывают уловки, когда дом выставляют по цене ниже рыночной, и в результате таких действий он продается дороже. Бывает наоборот, когда покупатели идут на понижение.home Каждый конкретный покупатель не знает, что предлагает конкурент, так как все переговоры ведутся с глазу на глаз с риелтором. Рекорд подобных действий был зафиксирован в июне 2012 года в Торонто, когда дом, выставленный на продажу за 800 тыс. долларов был продан за 1.2 млн. Риелтор зарабатывает свой процент от стоимости сделки, поэтому повышение цены при продаже ему очень даже на руку. В среднем, это 5%, может быть небольшой +/-. Если в деле два риелтора: со стороны продавца и покупателя, то они, как правило, договариваются о своих гонорарах между собой. Услуги риелтора для покупателя «условно бесплатны», так как этот процент уже заложен изначально в стоимость недвижимости.

Теперь переходим к табличкам:

Читайте также:  Квартирный вопрос в Италии

Приобретение жилья б/у

Плюсы

Минусы

Можно посмотреть существующую планировку, отделку, качество материалов.

Дом, скорее всего, уже не на гарантии, все ремонтные работы, в том числе и серьезные, надо производить за свой счет. Нет возможности что-либо поменять: материалы, цвета, сантехнику и т.п. То есть поменять можно, но уже за свой счет, переделав то, что есть.

Обустроенная придомовая территория, забор, газоны, подросшие деревья.

Некоторые элементы конструкции могут потребовать ремонта сразу после въезда.

Проведя некоторое время поблизости, можно познакомиться с будущими соседями.

Скрытые особенности соседей все равно можно будет узнать пожив рядом.

Часто, в доме остаются какие-либо «дополнения» от предыдущих хозяев, например жалюзи, гардины, могут оставить даже шторы. Говорят, что, если перевернуть дом вверх ногами, что выпадет, то забирают с собой, что остается – то остается.

Покупая дом, ты приобретаешь так же и всю энергетику его предыдущих хозяев в комплекте.

Готовая инфраструктура для жизни: магазины, школы, библиотеки и т.п.

Часто эта инфраструктура хорошо попользованная, например, многократно ремонтированные дороги. Cтарые трубы, которые город может пожелать начать заменять прямо сейчас и на ближайшие полгода.

Подключенная и готовая к использованию бытовая техника.

Дом может содержать скрытые дефекты, например трещины в фундаменте, или слабая теплоизоляция, которые найти будет нелегко, даже если нанять профессионального инспектора. Так как гарантии уже нет, то могут потребоваться дополнительные вложения. Дом может быть построен с применением вредных материалов (пример — асбест). Это, конечно легко проверить, но, как показала практика, проверить можно не все, а некоторые недостатки можно умело скрыть.

`Теперь перейдем к анализу нового жилья в новом районе

Плюсы

Минусы

Новое — это всегда новое. Это и запах свежего паркета и свежеокрашенные стены и не скрипящие двери и свежий ковролин.

Все, что требуется для комфортной жизни надо устанавливать самому: крючки для полотенец, карнизы для штор, жалюзи и т.п. То есть, опять требуются средства.

Новая инфраструктура — школы, магазины, библиотеки и т.п.

Инфраструктура, хоть и новая, но строится со временем. Так как очередность застройки на момент приобретения жилья не определена, есть большая вероятность, что к моменту въезда в дом, ничего вокруг еще не будет, и надо будет ждать и как-либо выкручиваться.

Можно выбрать планировку, цвета оформления интерьера, встроенной мебели, бытовую технику по своему вкусу, а также дополнительные опции в виде освещения, сантехнику и т.п. За что-то заплатить дополнительно и получить это более высокого качества.

Все, что выбирается, реально выбирается по печатным материалам с приписками, что все приведенное в брошюре является задумкой архитектора и может быть изменено без предупреждения. Нет точных размеров ни на что. Все приблизительное.

Энергетика в доме чистая и не связана с историческими событиями в доме.

На момент покупки, как правило, это чистое поле. Придется ждать в лучшем случае полгода. В худшем — полтора и больше. Застройщик может откладывать сдачу объекта до трех раз (если не изменяет память, то до 5 лет), только после этого, если дом не построен, можно требовать деньги назад. С многоквартирными домами ситуация еще более плачевная. Нет асфальтированного подъезда к дому, деревьев, забора, зеленой травки. Кругом пыль и грязь. Отдельное неудобство — адрес дома и даже почтовый индекс отсутствует в большинстве баз данных. Общаться с государством без адреса практически невозможно. Почту приходится забирать с главпочтамта или ближайшего отделения, а это может оказаться далеко.

Новый дом на гарантии. Гарантия многогранная. На основные элементы конструкции (фундамент, крыша) — 7 лет. На остальное от года до 3х.

Гарантия обеспечивается сторонней компанией «Tarion», которая выступает в роли посредника между застройщиком и покупателям и регулирует, чтобы покупатель не просил многого, а застройщик не отнекивался. На устранение недостатков может уйти от 4 месяцев и больше.

В основном, в новых районах получаются смешанные общества, где перемешиваются разные национальности.

Никогда не знаешь, с кем будешь соседствовать.

Новые дома строятся по новым строительным нормам и правилам, лучше сохраняя тепло, и без вредных для здоровья материалов.

Думаю, о вредности «новых» материалов мы узнаем лет через 20-30.

Лучше все равно иметь под рукой Building code (строительные нормы и правила), т.к. не все строительные конторы строго им следуют.

Читайте также:  Зимовка в Таиланде

Перечни плюсов-минусов в обоих случаях далеки от всей полноты картины, но мы склонились в пользу нового дома.

В нашем случае от момента подписания договора до въезда прошел ровно год, с учетом того, что был один перенос даты сдачи дома на три месяца.